财税[2016]140号金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税新政逐条解读

12月21日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号），对36号文件发布后，有关金融、房地产开发等行业，在征税执行过程中的多个重点问题，做出了明确补充规定。

一、《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。

解读：上述两条明确了36号文件对归属于“贷款”税目的具有利息收益兴致的金融产品,对今后金融产品收益是否缴纳增值税的判断,有了新的更明确的依据。

明确了持有至到期的各类资管产品不属于“金融商品转让”。

这样，非保本浮动收益类的基金产品分红收益--fxgr--资管产品分红--fxgr--信托计划分红等等, 不缴增值税，持有至到期收回本金和非保本浮动收益，也不缴增值税。

但根据36号文件，购入基金、信托、理财产品等产品在到期前的转让，还在金融商品转让税目下按差额纳税。

值得注意的是，依照本文件规定的理解，保本+浮动收益的资管产品，由于承诺到期本金可全部收回，因而获得的分红收益属于“保本收益、报酬”，需要按“贷款”税目缴纳增值税。

三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

解读： 与36号文件相比，扩大了逾期利息不征税的范围，从原银行（包括国有、集体、股份制、合资、外资银行以及其他所有制形式的银行）、城市信用社、农村信用社、信托投资公司、财务公司，见与36号文中附件3 第四条） 扩展为证券、保险、金融租赁等金融机构，与36号文附件3第一条 第二十三款对金融机构定义的范围保持了一致。

注意，根据之前总局对36号文的解读，增值税一贯遵循“权责发生制”原则，但考虑金融行业内普遍存在逾期贷款利息收取困难的实际情况，对超过结息日90 天的应收未收利息给予按照“收付实现制”原则确定纳税义务发生时间的特殊照顾。

90天内的利息在计提当期缴税,与是否收到利息款无关, 90天后发生的利息暂不缴税,前期已缴的增值税销项不做冲回。

实际收到逾期利息款时,再计算90天后发生的利息和相关税金,原90天内发生的利息不再计缴税款。

四、资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。

解读：针对资管产品运营中纳税人的争辩,终于有了定论,以资管产品管理人为纳税人.资管产品收取的管理费，按6% 征税，可以开增值税专用发票，投资方可以抵扣。资管产品管理人代受托人或投资人收取的非保本性质的收益，不征税。

注意，根据36号文件，资管产品管理人，如，证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）运用基金买卖股票、债券的差价收入，管理人需按金融商品转让，按差额缴纳增值税。

此外，资管产品通常在会计核算上都是“双主体”，这样规定资管产品管理人为纳税人，在实务操作中可能会导致公司收入与税金不匹配等问题。

五、纳税人2016年1-4月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与2016年5-12月份转让金融商品销售额相抵。

解读：充分考虑了金融商品转让操作的实际情况，解决了营改增衔接期前后，转让金融商品出现的负差如何结转的问题。之前大多数地方的处理口径是2016年1-4月份，出现负差不缴营业税，也不允许结转下一纳税期抵减后期增值税。但是对于频繁操作金融商品转让的金融机构，转让金融商品实际是个连续的过程，而纳税的截断处理，对经营业绩造成明显的影响，不利于金融商品买卖业务的会计核算。

依照此条及最后一条，在2016年1-4月份转让金融商品出现负差的纳税人，可以用负差抵减5-12月份转让金融商品转让产生的增值税额，多缴的税款可以结转以后期间抵减。

六、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所称“人民银行、银监会或者商务部批准”、“商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准”从事融资租赁业务（含融资性售后回租业务）的试点纳税人（含试点纳税人中的一般纳税人），包括经上述部门备案从事融资租赁业务的试点纳税人。

解读：从批准扩围到了备案，享受优惠政策的范围扩大。

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

解读： 终于明确了房地产企业销售额可以扣除的项目,同时给出了可以扣除的条件,旧城改造--fxgr--一级开发等城市建设项目就有了比较明确的扣除依据。

至此,对于房地产土地扣除项目，基本延续了原营业税下的处理规则。此外，提交的证明材料的范围有了扩展，“拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”这些只要能证明发生真实性的材料都能作为房地产企业费用扣除的凭证依据。

这部分扣除款项的处理，也是在发生时计入相关成本费用类科目，实际纳税义务发生时，再从主营业务成本科目转出，计入销项税额抵减。

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

解读： 扩大了可以抵扣土地价款的房地产企业范围，多个房地产开发企业组成的联合体设立项目公司，只要符合三个条件就可以享受土地价款的抵扣优惠。

注意，依照本文件，没有房地产开发资质的企业与其他房企联合开发，不适用该项条款规定。

九、提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳增值税。

解读：对餐饮服务业是个减税好消息。终结了外卖食品按“货物”17%缴税，堂食按“餐饮服务”6%缴税的奇葩规定，餐饮业可以不再纠结“外卖”与“堂食”的分开核算计税，统一按一个“餐饮服务”税目核算计税就可以了。

十、宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照“会议展览服务”缴纳增值税。

解读：其实这一规定明确了会议展览服务的条件是提供会议场地及配套服务。

之前有个别地方要求提供会议场地按出租不动产缴纳则增值税，这次明确了提供会议室并提供配套服务（比如茶水、卫生等）的，按照会议展览服务缴纳增值税。

十一、纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照“文化体育服务”缴纳增值税。

解读：游览场所的这些项目，按照“文化体育服务”计税，税率为6%，可以开具增值税专用发票。

十二、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

非企业性单位中的一般纳税人提供《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（二十六）项中的“技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务”，可以参照上述规定，选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

解读：对非企业性单位的一般纳税人提供的科技、咨询类服务给出的优惠政策，可以自由选择简易计税方式和一般计税方式。

注意，按照36号文件，一般纳税人可以选择适用简易计税方法计税的，一经选择，36个月内不得变更。

十三、一般纳税人提供教育辅助服务，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

解读：对一般纳税人提供教育辅助服务给出的优惠政策，可以自由选择简易计税方式和一般计税方式。之前的规定是一般纳税人提供非学历教育服务可以选择简易计税。

注意，按照36号文件，一般纳税人可以选择适用简易计税方法计税的，一经选择，36个月内不得变更。

十四、纳税人提供武装守护押运服务，按照“安全保护服务”缴纳增值税。

解读：明确了武装守护押运服务的税目，解决了各地征收过程中，对其服务是按“

“安全保护服务”（6%）还是“交通运输服务”（11%）缴税的争议，依照本规定最后一条，在此之前按11%纳税的企业，多缴税额抵减以后期间应缴税款。

十五、物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。

解读：明确了需要按照“建筑服务”（11%）而不是“物业服务”（6%）缴纳税款。

值得注意的是，物业公司需要按36号文件兼营业务的处理要求，分别核算分别计税，否则将从高适用税率。另，本文件将此项装修服务按“建筑服务”税目，按照之前多数地方的执行口径，通常可以享受该项目下“甲供材、清包工、老项目”等适用简易征收的相关政策，当然也需要纳税人分开核算，相关费用及税金，计入“应交税费——简易计税”科目。

十六、纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。

解读：终结了"出租建工设备并配备操作人员”是“有形动产租赁”（17%）还是“建筑服务”（11%或3%）的争辩，对有建筑施工设备出租的企业是减税利好消息，依照本规定最后一条，在此之前按17%纳税的企业，可以将多缴税额抵减以后期间税款。

十七、自2017年1月1日起，生产企业销售自产的海洋工程结构物，或者融资租赁企业及其设立的项目子公司、金融租赁公司及其设立的项目子公司购买并以融资租赁方式出租的国内生产企业生产的海洋工程结构物，应按规定缴纳增值税，不再适用《财政部国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》（财税〔2012〕39号）或者《财政部国家税务总局关于在全国开展融资租赁货物出口退税政策试点的通知》（财税〔2014〕62号）规定的增值税出口退税政策，但购买方或者承租方为按实物征收增值税的中外合作油（气）田开采企业的除外。

2017年1月1日前签订的海洋工程结构物销售合同或者融资租赁合同，在合同到期前，可继续按现行相关出口退税政策执行。

解读：从海洋工程结构物这项特殊的货物项目，明确了征收政策，从2017年1月1日起，开始缴税。经济在发展，社会在进步，各种新产品新事物、新服务层出，今后这类新特殊项目的征收、减免规定还会继续。

十八、本通知除第十七条规定的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。

解读：对于36号文件出台后，不明确不清晰之处造成各地征收口径不一致，而产生的多缴税款，纳税人可以追溯到营改增开始之初5月1日，多缴的可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。这是落实降杠杆的好消息好政策！