新旧税率下房地产企业预缴企业所得税如何转回

　《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》（国税发〔2009〕31号）已经于2009年3月份发布，自2008年1月1日实施。由于此前内外资房地产企业适用的关于企业所得税的文件不同，内资房地产企业适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号），而外资房地产企业适用《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号），新文件（国税发〔2009〕31号）统一了此前的这两个文件，使得内外资房地产企业税收地位趋于平等。但是，此前房地产企业适用的企业所得税税率为33%，而2008年以后适用的企业所得税税率为25%，那么企业预售收入按原税率预缴的企业所得税，在2008年及以后预售收入实现销售时应当如何转回呢？

　　下面，举例分析解决。

　　ABC房地产有限公司2007及以前年度预售房收入10，000，000.00元，适用企业所得税税率33%，适用预计毛利率10%.2008年该部分房屋全部实现收入，实际毛利率25%.忽略其他税金及附加，请根据国税发（2009）31号文要求，分析ABC房地产有限公司企业所得税相关情况。

　　1、ABC房地产有限公司2007及以前年度预售房收入应预缴企业所得税情况。2007及以前年度应预缴企业所得税=10，000，000.00×10%×33%=330，000.00元，会计处理如下：

　　借：其他应收款330，000.00

　　　贷：银行存款330，000.00

　　 2、2008年应交企业所得税。2008年实现收入应缴纳企业所得税=10，000，000.00×25%×25%=625，000.00元，2008年度应补交企业所得税=10，000，000.00×（25%-10%）×25%=375，000.00元，会计处理如下：

　　（1）借：所得税625，000.00

　　　　　　贷：应交税金—企业所得税625，000.00

　　（2）借：应交税金—企业所得税375，000.00

　　　　　　贷：银行存款375，000.00

　　　3、结转预缴企业所得税。会计处理如下：

　　　借：应交税金—企业所得税250，000.00（62500.00-37500.00）

　　　　贷：其他应收款250，000.00

　　这样，矛盾就出来了，原来预缴的330，000.00元企业所得税中，有80，000.00元转不回来了，这正是原企业所得税税率与新企业所得税税率的差异造成的，即10，000，000.00×10%×（33%-25%）=80，000.00元。那么，这80，000.00元预缴的企业所得税应当如何处理呢？

　　由于按照2007及以前年度预售房收入预计毛利额预缴了企业所得税，根据税法实体从旧的原则，应当追溯为这是当时的纳税义务，应当计入2007及以前年度的当期损益。这样的话，原企业所得税税率与新企业所得税税率造成的差异额80，000.00元，应当追溯确认为2007及以前年度的损益，调整以前年度未分配利润。会计处理如下：

　　（1）借：以前年度损益调整——所得税80，000.00

　　　　　　贷：其他应收款80，000.00

　　（2）借：未分配利润80，000.00

　　　　　　贷：以前年度损益调整——所得税80，000.00

这样，由于新旧企业所得税税率差异造成的预缴企业所得税未能转回部分金额就解决了。