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一、未完工开发产品预售收入的预计营业利润率的差异 1、根据国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入应先按规定的利率计算出预计营业利润额，再并入当期应税所得额统一缴纳企业所得税，预售收入的利润率不得低于15%（含15%）。 其计算公式为: 预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率 预缴所得税=预计营业利润额×适用的所得税税率 2、国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是新增按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%（经济适用房必须符合国家的有关规定）,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，扣除相关的期间费用、营业税金及附加费： ①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市和郊区，不得低于20％； ②开发项目位于地及地级市的城区和郊区，不得低于15％； ③开发项目位于其他地区，不得低于10％。 其计算公式为: 预计营业毛利额=预售开发产品收入×预计毛利率 预缴所得税=(预计营业毛利额-期间费用) ×所得税税率 通过计算，新文件对地区级别高的地区的房地产企业增加预缴企业所得税，对地区级别低的房地产企业减少了预缴企业所得税。因此，我们在对项目前期调研、编制项目可行性报告时，应考虑项目所在地的地区级别、所得税对现金流量影响等问题。 销售毛利率= [（销售收入- 销售成本）/ 销售收入]* 100％