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根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定:“关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定:“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字1995（48）号第一条暂免征收土地增值税的规定。

可你发的解释中财字1995（48号）第一条暂免征！老师自个回复也让我更模糊

到底要不要交？

你好！ 对的，按规定需要交土地增值税的

您不是说对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字1995（48）号第一条暂免征收土地增值税的规定。

这又是什么意思？

财税〔2006〕21号进一步明确了：房地产企业以其商品房进行投资、联营需要交土地增值税（不免了）