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一、不动产预告登记的一般效力 (一)保全权利的效力。 即违背预告登记的处分行为无效，以保障请求权发生预期的物权效果。在进行预告登记后，本登记前所为的妨害预告登记请求权的处分行为即中间处分行为，应为效力待定的行为。《德国民法典》第883条第2款规定：“预告登记后，对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分，为无效”。我国台湾的《土地法》第79条也规定：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。”采取处分相对无效原则能够兼顾预告登记双方当事人及相关交易第三人的权益，也比较符合公平和效率的法律价值。就目前设有预告登记制度的国家和地区而言，一般不采取禁止处分或禁止登记主义。 预告登记的请求权不能绝对地发生所指定的物权效果，应当考虑两种特殊情形：1、鉴于预告登记是赋予权利人一种权利，而非义务，即权利人可以在条件具备时请求为本登记。但权利人请求为本登记并非其强制义务，其可能反悔，不想再从事此笔交易，不再愿意使该物权发生变动，也可以不请求为本登记。此时法律规定了预告登记的债权消灭制度，债权一经消灭，预告登记便失去效力。预告登记并不能代替合同的履行，也不能代替不动产物权的本登记，故在合同约定的条件成就或期限到来时，请求权人应当积极履行自己的义务，如支付房款、办理不动产所有权转移登记。如果请求权人届时不行使其权利，则对预告登记义务人极为不利，从民法公平原则出发，应赋予义务人及其利害关系人注销预告登记的权利。在此种情形下，自无使义务人在预告登记后债权消灭前所为之中间处分行为无效的必要，预告登记应自其债权消灭之时一定时限内失去效力，预告登记后所为的中间处分行为有效。2、无即使不存在预告登记注销的情形，既然权利人可以事先表示同意义务人的中间处分行为而使该中间处分行为有效(实际上是权利人对其权利的放弃)，权利人也可以事后对义务人之中间处分行为作出同意的“追认”意思表示，这种意思表示不应与之前“同意”的意思表示有本质差异，同样应使中间处分行为有效。我国《物权法》规定，经预告登记后物权处分给第三人，须经预告登记权利人同意，才能发生物权的效力，因此，赋予了预告登记保全权利的效力。 (二)顺位保证的效力。 即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位。所谓顺位，就是不动产物权在不动产登记簿上依设立的时间先后所排列的顺序中所占据的位置，其中，登记在先的物权优先实现。而预告登记所保全的请求权因登记条件成就而转化为物权时，该物权的顺位依据预告登记时间予以确定。《德国民法典》第883条第3款规定： “以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记日期加以确定。”日本《不动产登记法》第7条规定：“本登记的顺位依假登记的顺位而定。”我国《物权法》虽然没有明确规定预告登记的顺位，但从立法本意看，经预告登记的请求权具有优先后顺位登记的效力。 (三)破产保护(满足)效力。 即在作为不动产物权的义务人陷入破产时，经预告登记的请求权所指向的标的不动产不列入强制执行、设置抵押(这种情况是经常的)或破产管理，从而使该请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力。我国台湾地区《土地法》第79条第3项规定：“预告登记，对因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。”台湾学者王泽鉴先生主张对这一规定应作“目的性限制”，认为后买受人请求移转买卖标的物所有权而为强制执行时，不应在该条第3项限制之内，因为它违反了预告登记之目的。 与之不同的，《德国民法典》第883条第2款后段规定：“以强制执行或者假扣押的方式或者由破产管理人所进行的处分，亦同。”由此可见：在预告登记后，本登记之前，非登记义务人的强制执行在不妨碍本登记请求权的限度内有效，可与本登记并存;在妨碍本登记请求权的限度内则失去效力。《德国破产法》第24条规定：“为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭或权利内容、顺位变更请求权，在登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行。”可见预告登记具有在相对人陷入破产，但请求权的履行期限尚未到来或者履行条件并未具备时，排斥其他债权人而保障请求权发生指定的效果。这一效力同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为理由要求涤除预告登记。根据《瑞士民法典》第959条和960条，个人权利一经预告登记，即对后来提出的权利有对抗效力。处分的限制，经预告登记的，始得对他人日后取得的权利有对抗效力。它只对登记之后的权利取得人有效力，不得对抗预告登记前已经登记之用益物权人、担保物权人及其继承人。我国《物权法》规定的“预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力”就是预告登记的满足效力。 (四)预警的效力。 预告登记通过登记的形式将不动产的债权请求权向公众公开，使公众了解该请求权具有排他的效力，以此来消除交易中的风险。第三人应通过预告登记认识到预告登记权利人日后为本登记的可能性，从而不为妨害预告登记所保全的权利之行为，不得无视预告登记的存在，也不得以不知预告登记为由进行抗辩。日本有学者将此种效力称为“警告的效力”。 原因行为与物权变动是两个法律事实，不应因行使抗辩权而直接达到消除预告登记的效力的结果。例如在预售房屋买卖合同中，买受人有请求出卖人交付房屋的请求权，而出卖人有要求买受人支付价款的请求权。如买受人未付清价款，则出卖人有对抗买受人移转房屋所有权的请求权的抗辩权。即使买受人取得房屋所有权的请求权得到了预告登记的保全，该登记也不能改变买卖合同所产生的法律关系，更不能因此而消除义务人的抗辩权。义务人行使抗辩权的结果，能够达到暂时或者永久地中止物权变动的结果的目的。 二、不动产预告登记推进为本登记的效力 能进行本登记才是预告登记权利人的最终目的，预告登记终究要推进为本登记。从登记形态上看，本登记(终局登记)记载的对象是具有登记能力的物权，而预告登记记载的对象是债权请求权，这是它们的差异之处。它们之间又存在密切的关联，预告登记为债权向物权的转化提供了顺畅的通道，也是本登记得以展开的准备阶段。而且，在法律没有特别规定的情况下，预告登记要适用本登记的规则。一般而言，预告登记权利人在规定的权利期限内欲将其推进为本登记时，需要登记义务人的协助，双方共同向登记机关请求进行本登记。如果登记义务人不肯协助，那么预告登记权利人可以通过诉讼的方式获得法院的裁判。我国《物权法》明确规定，预告登记后，当事人应当自能够进行不动产登记之日起三个月内申请本登记，否则，预告登记失效。 如果出现预告登记义务人的处分行为且第三人已经办理了本登记，预告登记权利人如何保全自己的权利并推进为本登记?比如，乙从甲处购买房屋并办理了所有权的预告登记，所有权人甲又将房屋出售给丙并办理了转移房屋所有权的登记，此时乙如何将其预告登记推进为本登记?《德国民法典》第888条第1款规定：“取得一项预告登记的权利或者取得该项权利上设定的一项权利对于因预告登记而受利益的人无效时，该收益人为了实现因预告登记得到保全的请求权，可以要求取得人同意作必要的登记或者注销。”此时，登记机关仍然应该以预告登记权利人与登记义务人的共同申请为登记的基本原则，由于有中间处分登记的存在，第三人负有协同申请涂销登记的义务，因此应该依据预告登记权利人与登记义务人的共同申请并附加第三人的同意书进行登记，如果第三人不同意时则需要附可以与第三人对抗的裁判书等法律文书申请登记。在登记义务人不同意协助申请时，则应由预告登记权利人单独申请并附加可以对抗登记义务人的裁判和第三人的同意书。同样的，如果第三人不同意时，再附加可以对抗第三人的法院裁判方可申请本登记。 在我国还没有不动产登记法的情况下，于制定物权法的过程中引入的预告登记制度尚处于初创阶段，只能停留在概括式的规定。我们应该借鉴既有的法律规则经验，在法律利益的选择和衡量的基础上，牢牢把握制定民法典及不动产物权登记法的契机，对一系列的相关法律作出变更，尽快完善适合我国国情的预告登记制度，强化登记的效力。