免费问答

房子是2014年买的，但是购房的发票是2019年开的

老师，增值税为什么是1%？销售不动产不是5%吗？

增值税是按售价的1%交吗？

不是的哈。是5%。1%是纯土地的情况

等一下 我算一下你的大概土增

扣除项目：960*(1+3*5%)+1300*5%*12%=1111.8 增值额：1300-1111=189 增值率=17.01% 土增：189*30%=56.7W粗略是这样的哈

老师那增值税呢？增值税是按1,300万×5%交吗

是的哈。增值税按照全额5%

老师，我昨天学习关于简易计税非房地产出售不动产的增值税的计算方法看到是这样的，说是差额预缴差额报

我之前也算过好几次，我们这个卖楼的增值税都是按照您说的那样按全额算的，昨天学完这个我就有点懵了，到底是应该按啥算？

是的是的，前面的我按照一般纳税人计算了。重新给你一个计算 依据：小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：转让其取得（不含自建）的不动产，差额（全部价款和价外费用扣除不动产原价或者取得不动产时的作价后的余额）按照 5%的征收率计算应纳税额；转让其自建的不动产，按照全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。

扣除项目：960*(1+3*5%)+（1300-960）*5%*12%=960*1.15+(1300-960)*5%*12%=1106.04 增值额：1300-1106=194 增值率=17.54% 土增：194*30%=58.2粗略是这样的哈 2021-12-08 11:17:36

你图标上的没问题哈。也就是小规模纳税人无论营改增前营改增后，都是简易计税，非自检增值税都是差额

老师什么是非自检增值税？

是指非自建的房屋哈

老师，那就是增值税是按照差额计税不是全额是吧？

是的。小规模纳税人非自建的房屋出售

老师，土增有评估价可以不用发票法计算吧？我直接用评估价减去相关取得成本算可以吗？

老师，你看我用评估法算图证这么算对吗？还有上面的增值税算的对不对？

稍等，960是评价价不是发票？

稍等，960是评估价不是发票上的金额？购入成本没有发票，是吧

960万是当时购买的价格，因为有一部分尾款没有付尾款部分的发票没开，其他的发票都已经开了，1,300万是现在的评估价

那你本次的卖价是？

现在还没卖呢，现在打算按评估价卖，看看卖完交完税以后还能剩多少钱？

实务中，如果你没有完整的发票，那么只能以评估价作为土增成本计算（一般来说，对重置成本的评估和你本次出售的评估不是一个评估，是两处不同的评估报告，此处涉及资产评估的内容，不做深入解读），同时，增值税的差额只能以购入的发票或者其他合法凭证。老师这边本题的回复次数已达上线，后续还有疑问欢迎重新发起一个问题。