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三种车位的成本分摊与涉税处理 地产财税专家 一年前 近来，有不少读者朋友来电向沥呕君咨询，有关不同车位的成本分摊及计税问题。在沥呕君看来，大家之所以会对这类问题产生疑问，其主要原因在于车位的分类分型较多，再加上各地税局的执行口径不一所致。针对这个问题，我们将不同车位的分类与归属、成本分摊与计税方法逐一梳理了一番，并结合市场中存在的主流意见，尤其是对于存在争议较多的地方，进行了总结归纳，在此分享给大家。如果仍有疑问或者建议，欢迎与我们进一步沟通交流。 表1 01 地下车位分类 根据建造的目的不同，地下停车场所主要有以下三种： 1、无产权车位：在建造地下基础设施时附带形成的空间。具体又可细分为： 1-1人防车位：项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府人防办，属于国有资产。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售。 1-2非人防无产权车位：测绘报告中明确为不分摊的公用面积，同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。 2、产权车位：通过规划设计，专门建造的地下停车场所。 02 地下车位归属 产权车位和人防车位，在车位的归属上，权属都是无可争辩的。在未出售或出租前，前者属于开发商，而后者属于国家。 无产权非人防车位（表1中的建设车位），由于车位的确是建在公共基础设施上，开发商也付出了相应的成本，目前也无明文对此进行产权界定，因此在归属问题上，一直都存在着争议和讨论。 但是，在实务操作中，政府部门基本遵循物权法，对无产权非人防车位进行使用权的界定。 《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 “只要地下停车位不属于地下人防工程，由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护”。 注：一旦计入公摊，权属自然归为全体业主所有。 换言之，开发商可以合法销售地下非人防车位使用权。虽然不计容非人防车位无法办理产权登记，但是无产权，不等于没有使用权和转让权。 03 成本分摊与计税方法 1、产权车位 国税发31号文第33条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。 根据上述文件，产权车位应作为开发企业开发的一个产品类型，其成本单独核算。也就是说，将其当做商业产品来考虑。 产权车位的成本核算方式主要有以下两种计算方式。 第一种：按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本。 将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。这种模式，虽然计算简单明了，但是不能比较准确的反映各业态的开发产品成本。主管税务机关在对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时，多采取此种方法。 其计算公式为： 地下车位开发成本＝开发成本总额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积 第二种：把地下车位作为单独的成本核算对象，与此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合方式，计算地下车位成本。 这种计算方式能比较准确的反映各业态（住宅、地下车位、商业等）的开发产品成本。企业希望主管税务机关对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时，采取此种模式。原因很简单，高溢价部分的商业和住宅能够尽可能地摊多一些成本。 2、人防车位 (1) 成本分摊 同样根据国税发〔2009〕31号）第三十三条规定：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 换句话说，其开发成本已经全部分摊到其它可售面中。因此，在讨论人防车位的涉税事项中，只能计算收入，成本按照0 来处理。 (2) 税务处理 增值税 如果一次性转让永久使用权（即一次性性签定20年以上，含20年）则按照销售不动产征收增值税。否则，按不动产租赁增收增值税。 企业所得税 主流观点：若转让永久使用权，则按照销售，一次性确认收入；否则，按照租赁处理，可在租赁期内分期确认收入，分期缴纳企业所得税。 土地增值税 主流观点是：在缴纳土增税时，人防车位的收入，不作为土增税收入，而其开发成本，可按照基础设施均摊在其它可售面积中作为扣除项。 房产税 按照租金的12%，从租计征房产税。 3、不计容非人防车位（建设车位） 不计容人防车位的成本计算和涉税处理，一直存在着激烈的争议，但目前也逐渐形成了主流观点。这里只讲述目前已形成的主流税务处理口径，通过主流处理方式来理解不计容非人防车位的实质性质。 实际工作中，大部分房企将不计容非人防车位进行独立核算。 (1) 成本分摊 土地成本 不计容的建筑面积不分摊土地成本。 开发成本 首先明确一点，地下车位是利用地下基础设施形成的，其首要功能是作为地上建筑的基础，其次才是作为日常停车使用。作为地下基础，其形状分布、墙、柱等布局并不是出于停车最优化考虑，因此将地下成本全部确认为车位成本并不合理。 其成本计算公式为：地下成本（不含地下专属成本）÷建筑面积+地下专属成本÷车位面积 按照这种口径，目前一个车位的建造成本大概在10-15万元左右。 (2) 税务处理 增值税 尽管不能办证，但遵循“实质重于形式”的原则，转让永久使用权的，应按销售不动产处理。 国家税务总局在2016年5月份的营改增政策解答中明确提到： 问：出售车位或储藏间，没有独立产权，是否按不动产出售处置？ 答：按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理”。 企业所得税 车位使用权转让一次性计入收入。 土地增值税 目前关于不计容非人防车位的是否需要缴纳土增税，争论比较激烈，各地口径不一。 国家层面: （国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项： 停车场（库）等建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 该文件说明得比较明确，停车场（库）建成后有偿转让的，应该作为收入计算，并准予扣除成本、费用，并没有强调有无产权。也就是在土增税清算时，需要计算收入，并准予扣除相应的成本。