免费问答

     所谓房屋共有，是指二个以上单位，或者二个以上个人共有的房屋。共有的房屋包括按份共有和共同共有。《物权法》第93条对此作出了明确规定“不动产或者动产可以由二个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”。       房屋的共同共有是指二个或者二个以上的公司或者法人对同一房屋平等的，不分份额的享有权利和承担义务。《物权法》第95条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产享有所有权”。在共同共有中，共有的房屋是不是份额的，共有人对共有的房屋平等地享有权利并承担义务，只要有共同关系的存在，就不能划分各共有人的房产份额。只有在共同共有关系终止时，才可以对共有房产进行分额，确定自己的份额。       按份共有是指二个或者二个以上的公司或者法人按照各自占有的份额，分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。《物权法》第94条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”就是说，各个共有人对共有房屋按照各自的份额享有所有权，这种从份额并不是把共有房屋分为若干份，各共有人各自享有所有权，而是共有人对共有的房屋整体按各自的份额享有权利和承担义务。各共有人虽然拥有一定的份额，但是共有人的权利并不限于共有房屋的某一部分上，而是基于共有房屋的全部。根据《民法通则》第78条规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”可见，在按份共有中各共有权人可以自由处分共有房产中属于自己的份额，而无需征得其他共有人的同意，其他共有人只能在同等条件下享有优先购买权。      《物权法》第97条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外”。可见，共有人有权对整个财产作出处分，但由于共有财产属于全体共有人所有，因此，对共有财产的处分，如转让、赠与、设定抵押等，都必须取得经占份额2/3以上的共有人或者全体共同共有人的同意。