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小规模纳税人开的不动产租赁发票是可以享受一季度45万元免税的，具体优惠要求是：企业应纳税额按计算机系统自动计算的应纳税额率折算，小规模纳税人应纳税额率折算后的金额将按一季度45万元作为上限来进行抵扣。 此外，开具不动产租赁发票时，除了计算机系统自动计算的应纳税额率折算外，小规模纳税人还要满足以下条件： 1.发票开具金额的月均金额（按12个月计算）不大于45万元； 2.当季度的累计开具金额不超过45万元； 3.主体经营规模属小规模纳税人。 另外，小规模纳税人可以延续 前一季度抵扣未用完的余额，但总额不得超过一季度45万元的上限。 拓展：这里需要注意的是，小规模纳税人开具不动产租赁发票所享受的45万元免税优惠并不包括营销费用抵扣，如果企业需要对营销费用等抵扣，需要向主管税务机关申请，可以根据具体情况申请抵扣，但总抵扣金额仍不能超过一季度45万元。