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一、案例： 承租人甲公司就某栋建筑物的某一层楼与出租人乙公司签订了为期10年的租赁协议： （1）初始租赁期内的不含税租金为每年50 000元（税率9%），每年末支付； （2）为获得该项租赁，甲公司发生的初始直接费用为20 300元，其中，15 000元为向该楼层前任租户支付的款项，5 300元（含税价，税率6%）为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金； （3）甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为每年5%。 注：按照老准则，该租赁不构成融资租赁，因此企业所得税需要按照经营租赁处理。

二、解析： 租赁付款额=50 000×10=500000 租赁负债=50 000×（P/A，5%，10）=386086.75 未确认融资费用=500000-386086.75=113913.25 （一）、甲公司账务处理： 1、确认使用权资产与租赁负债： 借：使用权资产 386086.75 借：租赁负债——未确认融资费用 113913.25 贷：租赁负债——租赁付款额 500000 2、将初始直接费用计入使用权资产的初始成本 借：使用权资产 20000 借：应交税费——应交增值税（进项税额）300（5300/1.06*6%） 贷：银行存款 20300

3、后续计量：租赁负债将按以下方法摊销： 折现率(discount rate) 是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。本金化率和资本化率或还原利率则通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。 折现率 ： (1+ r)^t =C/PV ； =ROUND((1+N3)^(F3/12)-1,6) 第一年： 借：租赁负债——租赁付款额 50000 借：应交税费——应交增值税（进项税额） 4500（50000*9%） 贷：银行存款 54500 借：财务费用——利息费用 19304.34 贷：租赁负债——未确认融资费用 19304.34 计提折旧：（假设10年计提折旧） 借：生产成本（管理费用销售费用等）40608.68 待：使用权资产累计折旧40608.68【（386086.75+20000）/10】

（二）、甲企业税务处理： 第一年： 租赁费用税前扣除纳税调减：50000元 初始折旧费用税前扣除纳税调减：20000元 财务费用纳税调增金额：19304.34元 使用权资产折旧费用纳税调增金额：40608.68元 合计：纳税调减金额=50000+20000-19304.34-40608.68=10086.98元