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4.某待估房地产为一座出租用写字楼，土地总面积5000平方米，建筑总面积60000平方米，假定于2020年12月建成并出租，平均月租金为300元/平方米，空置率为10%，管理费为1800万/年，房产税、税金及附加为租金收入的18%，保险费为700万/年，钢筋混凝土结构，土地使用年限为40年，从2016年1月开始计算，土地使用权到期时，房地产残值为700万元。资本化率为12%。试评估该房地产2021年1月1日价格。