免费问答

房开企业土地成本的分摊一般可以采用以下方法： 1.占地面积法：一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。适用于占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的情况。属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，也可按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本。例如普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本）。占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产，可按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础（即基础对裙楼和主楼均有承重作用）的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊；裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。 2.建筑面积法：一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配，根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。 在实际操作中，选择哪种分摊方法需要根据具体情况进行分析。不同的分摊方法可能会对土地增值税、企业所得税等产生影响。同时，税务机关对于土地成本分摊方法也有一定的规定和要求，企业需要遵循相关法规并与税务机关进行沟通，确保分摊方法的合理性和合规性。