免费问答

同学你好 房地产开发企业城镇土地使用税的计算公式为：应纳税额=计税土地面积×适用税率。 具体来说，在计算时需注意以下几点： 1.计税依据：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书，应由纳税人据实申报土地面积。 2.纳税时间：房地产开发企业一般在取得土地使用权证的次月起缴纳城镇土地使用税，否则从合同签订时间的次月起缴纳。土地使用税通常按年计算，可分两次缴纳，各省规定可能不同。 3.免税土地面积和扣除时间：对房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房，小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。房地产开发企业应注意相关免税政策，对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地，应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税；对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。 4.纳税义务终止时间及计算方法：根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152 号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。如果房地产企业与购房者签订的购房合同规定了房产交付时间，应以交付时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间；如果合同未规定房产交付时间，应以合同签订时间为纳税义务终止时间。 例如，某房地产开发企业占用土地总面积为 10000 平方米，所在地区规定每平方米年税额为 18 元。假设该企业在项目开发过程中，按规划配套建设的医院、学校等占地 2000 平方米，小区内尚未利用的荒山占地 1000 平方米，已签订合同预售的房屋建筑面积为 30000 平方米，可售建筑总面积为 50000 平方米。 首先，确定应税土地面积。小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山等免税占地面积共为：2000 + 1000 = 3000（平方米） 已签订合同预售房屋分摊占地面积 = 10000×（30000÷50000）= 6000（平方米） 则本月剩余应税占地面积 = 10000 - 3000 - 6000 = 1000（平方米） 然后计算月单位税额 = 18÷12 = 1.5（元/平方米） 本月应纳税额 = 1000×1.5 = 1500（元） 需要注意的是，具体的税收政策和计算方法可能因地区而异，房地产开发企业应按照当地税务部门的规定进行准确申报和缴纳城镇土地使用税。同时，各地对于税收优惠政策的具体执行标准和审批流程也可能存在差异，企业需与当地税务机关保持沟通，确保充分享受应有的税收优惠，并合规履行纳税义务。在实际操作中，也可以采用一些换算方式来计算应税土地面积，例如按未售面积占可售面积的比例计算，或者先求出土地面积与总可售面积的系数，然后用未售面积乘以该系数得到应税土地面积。 此外，城镇土地使用税采用有幅度的差别税额，具体标准如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的30%；经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。