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老师 自用房产如何交房产税，计税依据是什么，土地使用权的原值也需要一并交房产税吗？
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你好！房产税的计税依据主要包括房产的计税余值和租金收入两种形式。自用房产的土地使用权价值**应当计入房产税的计税依据。
房产税的计税依据：
1. 房产的计税余值：指的是房产原值扣除10%至30%的自然损耗后的余额。这里的房产原值是指企业在固定资产账簿中的记载价值，包括房屋原价和取得土地使用权时支付的价款等。当房产进行改建、扩建时，其原值应相应增加。
2. 租金收入：包括货币收入和实物收入。若以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入，则需按照当地同类房产的租金水平确定标准租金额来征税。
此外，对于自用房产，房产原值包括地价，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价[^14^]。宗地容积率低于0.5的，需要按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
土地使用权价值折算计税依据：
对于自用房产，房产原值包括地价，即取得土地使用权支付的价款和开发土地发生的成本费用。如果宗地容积率低于0.5，需要按照房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。这些规定均体现在《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）中。
08/18 15:48
84785037 
08/18 16:01
自用房产中土地使用权资产原值是50万怎样计算应交房产税？
耿老师 
08/18 16:24
你好！**自用房产的土地使用权资产原值为50万元时，需按照财税【2010】121号文件规定将土地使用权的价值并入房产原值计算缴纳房产税**。具体计算方法如下：
1. **计算宗地容积率**：
- 宗地容积率 = 房产建筑面积 / 土地面积
- 例如，如果房产建筑面积为9000平米，土地面积为20000平米，则宗地容积率为9000 / 20000 = 0.45。
2. **确定并入房产原值的土地价值**：
- 如果宗地容积率低于0.5，需要按房产建筑面积的两倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。公式为：应并入房产原值的土地使用权价值 = (购入土地使用权价值 / 土地面积) × 房产建筑面积 × 2
- 例如，如果购入土地使用权价值为50万元，土地面积为20000平米，房产建筑面积为9000平米，则应并入房产原值的土地使用权价值 = (500,000 / 20,000) × 9000 × 2 = 450万元。
3. **计算应缴纳的房产税**：
- 按照房产原值减去一定比例（通常为10%至30%）后，乘以房产税率计算。
- 例如，如果当地规定的折余比率为70%，年房产税率为1.2%，则应纳税款 = (房产造价 + 并入房产原值的土地使用权价值) × 折余比率 × 房产税率
- 假设房产造价为9500万元，折余比率为70%，房产税率为1.2%，则应纳税款 = (9500 + 4500) × 70% × 1.2% = 117.6万元。
综上所述，当自用房产的土地使用权资产原值为50万元时，需将其并入房产原值，再根据规定计算应缴纳的房产税。这种计算方法确保土地使用权价值被合理纳入房产税的计税基础中，符合税法的规定。
84785037
08/18 16:26
老师城镇土地使用税和这里土地并入房产交房产税不重复吗
耿老师
08/18 16:54
你好！城镇土地使用税和土地并入房产交房产税不重复。
房产税和城镇土地使用税作为两种不同的税种，在税法上有着明确区分。房产税主要针对房屋及其附属设施的价值或者出租收入进行征税，而城镇土地使用税则是对占用的土地按照面积大小和地段等级征收。
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