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一、抵押合同的效力 抵押合同即使没有登记也是有效的。 根据相关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 所以，房屋抵押合同自签订之日起生效，与是否进行登记无关。 二、能否对抗善意第三人 如果抵押合同没有登记，则不能对抗善意第三人。 对于不动产抵押，登记是对抗要件。以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。未经登记，抵押权未设立，不能对抗善意第三人。 所谓善意第三人，是指在抵押合同当事人以外，不知道也不应当知道抵押合同未登记情况，且在交易中支付了合理对价并依法取得抵押物物权的人。例如，抵押人将已签订抵押合同但未登记的房屋再次出售给第三人，第三人在不知情的情况下购买并办理了房屋过户手续，此时，抵押权人不能以其未登记的抵押权对抗该善意第三人。 所以，未登记的房屋抵押合同有效，但不能对抗善意第三人。