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房地产以租代售

您好，这个的话，租代售是地方出台的政策，一线城市实行中，请问您是哪个城市，我给您找

北京吧，是一个案例

啊？您要问的不是当地的政策吗？还是啥，可以具体一些吗这个给您

甲公司是一家酒店，5年的累计亏损300万，其中100万2023年年底到期。2023年自建公寓出租（以租代售），租期20年，一次性收取租金。财务建议用未来租金的收入在年底一次性记入的形式弥补以前年度亏损额。需要考虑：资金、房产税、增值税、企业所得税、印花税。 问题：请从各方面考虑此业务的可行性。

这个，我刚才可能是选错方向了

问的税务

您好，这个的话，他不是以租代售的政策，这个是一个案例的情况

对，但是老师说有个税务文件可以靠

那您是现在需要我帮你找一下文件对吗

是的，感谢

以租代售”的税务处理 1、签订租赁期限超过20年的税务处理：视同转让建筑物永久使用权交税 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四的规定，超过20年的租赁合同无效，同时根据根据财税【2016】36号有关应税服务注释规定，转让建筑物永久使用权，按照销售不动产缴纳增值税。即按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。基于以上法律、税收政策规定，房地产企业“以租代售”方法，虽然没有与购买者办理过户手续，但是签订的租赁合同超过20年的情况下，房地产公司收取的租金视同销售房屋分期付的购房款。具体的税务处理如下： （1）增值税的处理：按照“以租代售”合同约定的分期付租赁款的日期确认增值税纳税义务时间。 根据财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（一）项的规定，房地产企业转让不动产或开发产品并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为增值税的纳税义务时间。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。根据此税收政策规定，房地产企业“以租代售”的销售房屋的营销模式，在租赁合同中约定了分期付款的租金(该租金是分期支付的购房款)的时间是缴纳增值税的纳税义务时间，依照10%申报缴纳增值税的销项税。 （2）土地增值税的处理：按照“以租代售”合同约定的按照租房时的价格卖给租房者的价格与面积计算的收入作为土地增值税收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入”。基于此规定，房地产企业与租房者签订“以租代售”合同约定的“按照租房时的价格卖给租房者的价格”与房屋面积计算的收入为土地增值税收入。土地增值税的纳税义务时间为房屋交付给租房者使用的时间。 3、企业所得税的处理：按照“以租代售”合同约定的分期付租赁款的日期确认增值税纳税义务时间。 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条第（二）项的规定，房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》时应确认收入的实现。如果采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。基于此规定，房地产企业与购房者签订的“以租代售”合同约定的分期付款的租金（租金相当于分期支付的购房款）的时间作为企业所得税的纳税义务时间。

您好，这个税款文件给您看下