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在建工程已达到使用条件，尚未办理竣工结算，目前只是根据建设合同进行的暂估在建工程。总共3幢楼，大部分是用于出租，只有半层楼是自用。我该如何进行账务处理？？

土地也要一并转入投资性房地产么？当初是将土地计入无形资产按月摊销到在建工程里面的？

对于已达到使用条件的在建工程，你应该根据实际使用情况进行分类处理。自用部分转入固定资产，出租部分转入投资性房地产。关于土地，如果土地是为这些建筑服务的，也应按照建筑的分类进行相应的处理。土地原本计入无形资产的处理方式不影响这一分类。

我想明白的是在建工程是否要先通过固定资产的科目，再转入投资性房地产？还是直接从在建工程直接转入投资性房地产？但是无形资产又怎么处理？？

在建工程如果是用于出租的投资性房地产，可以直接从在建工程转入投资性房地产，不需要经过固定资产科目。至于无形资产（如土地使用权），如果已经摊销到在建工程中，那么在将在建工程资本化为投资性房地产时，相关的土地成本也应一并转入投资性房地产账户。这样处理可以确保资产的分类与实际使用情况相符。

对于已达到使用条件的在建工程，你应该根据实际使用情况进行分类处理。自用部分转入固定资产，出租部分转入投资性房地产。关于土地，如果土地是为这些建筑服务的，也应按照建筑的分类进行相应的处理。土地原本计入无形资产的处理方式不影响这一分类。

这块地就是为这些建筑服务的，那我将无形资产摊销到在建工程剩余的金额一并计入投资性房地产么？？自用部分很少可以一并计入投资性房地产么？

对于土地部分，既然是为建筑服务的，那么土地的剩余摊销金额应该与建筑一起转入相应的资产类别。如果自用部分很少，理论上仍应区分开来，自用部分应计入固定资产，而出租部分计入投资性房地产。这样做可以确保资产分类的准确性，便于未来的资产管理和财务报表的准确反映。

只有半层楼，不好分开核算啊？况且万一以后改变用途呢？

如果实际操作中分开核算较为困难，可以考虑将整个建筑初步统一归类为投资性房地产。这样处理简化了核算过程。未来如果用途有所改变，如自用部分增加，可以根据实际情况调整相关资产的分类。这种灵活处理方式可以适应未来可能的变动，同时也能满足当前的会计处理需求。

在建工程目前尚未竣工结算，也必须暂估在建工程并转入投资性房地产么？

如果在建工程已经达到预定的使用条件但尚未竣工结算，你可以根据暂估成本将其资本化转入投资性房地产。这样做可以反映资产的实际使用状态和产生效益的时间点，符合会计的权责发生制原则。当然，最终的成本需要在竣工结算后进行调整，以确保财务数据的准确性。

一旦暂估转入投资性房地产的话，公司就会多交很多税费？也享受不到减半的优惠政策了？11月份转入的话，前面没有转，会不会补交先前的房土两税呢？

将在建工程暂估成本转入投资性房地产后，确实可能会影响税费的计算，包括房产税和土地使用税。通常，这些税费是从资产入账开始计算的。如果11月份转入，则从11月份开始计算相关税费。至于是否能享受税收优惠政策，这取决于当地的具体税法规定和优惠政策。对于之前未转入的部分，通常不会补交税费，因为税费的征收是从资产确认入账开始的。建议详细核对当地的税务政策，以确保合规并有效管理税务成本。

那我可不可以等到竣工结算后，再入账呢？

可以等到竣工结算后再将在建工程转入相应的资产账户。这样做的好处是可以确保成本数据的准确性，避免之后再进行大幅度的调整。同时，这也能让你有更准确的基础来计算税费。不过，需要注意的是，如果建筑已经开始使用或产生收益，根据会计准则，应当及时进行资本化，以反映资产的实际使用状态。

目前已经开始使用且有部分租赁收入

既然建筑已经开始使用并且产生了租赁收入，根据会计原则，应当将这部分在建工程资本化，转入投资性房地产。这样做可以确保财务报表反映实际的资产使用情况和收益情况，同时也有助于正确计算税费。即便是在竣工结算前，也应根据暂估成本进行资本化处理，待最终结算完成后再做调整。这样既符合会计准则，也能合理安排税务处理。