免费问答

房地产开发企业土地增值税清算计算步骤如下： 1. 计算增值额 • 增值额 = 应税收入 - 扣除项目金额。其中，应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。比如销售房产取得的房款收入就是货币收入。 • 扣除项目主要包括： • 取得土地使用权所支付的金额，像为取得土地支付的地价款和相关税费等。 • 房地产开发成本，这涵盖土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。例如支付给建筑公司的施工费用就属于建筑安装工程费。 • 房地产开发费用，它可以按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除（能提供金融机构证明且能分摊利息支出的，允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本)×5%以内；不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内）。 • 与转让房地产有关的税金，主要是城市维护建设税、教育费附加等。 • 加计扣除，对于从事房地产开发的纳税人，可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的20%加计扣除。 2. 计算增值率 • 增值率=增值额÷扣除项目金额×100%。 3. 根据增值率确定适用税率和速算扣除系数 • 当增值率未超过50%时，税率为30%，速算扣除系数为0； • 增值率超过50% - 100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%； • 增值率超过100% - 200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%； • 增值率超过200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。 4. 计算土地增值税税额 • 土地增值税税额=增值额×适用税率 - 扣除项目金额×速算扣除系数。