2018《中级会计实务》关键考点：投资性房地产的特征与范围

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一、投资性房地产的定义及特征

（一）投资性房地产的定义

所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

（二）投资性房地产的特征

1.投资性房地产是一种经营活动。

2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

3.投资性房地产有两种计量模式：一是成本模式，二是公允价值模式。

二、投资性房地产的范围

（一）投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权；

经典例题【判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（）

【正确答案】×

【答案解析】企业并不拥有其经营租入的土地使用权的所有权，因此该企业不得将其确认为投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权；

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.已出租的建筑物。

（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；

经典例题【判断题】企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的商务楼，不能确认为投资性房地产。（）

  【正确答案】√

（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

4.特殊情况

（1）空置建筑物

只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。

【备注】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。

（2）在建房产

只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产——在建”科目核算。

（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的资产

1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

2.作为存货的房地产。

【关键考点】投资性房地产的辨认。

经典例题【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

【正确答案】AC

经典例题【判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）

【正确答案】×

【答案解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。

经典例题【多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。

A.已出租的土地使用权

B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

【正确答案】AC

【答案解析】选项B，以经营租赁方式租入，所有权不属于承租方，不是承租方资产；

选项D，出租给职工的自建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，是作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

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