如何学注会《税法》：土地增值税扣除项目的确定

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对土地增值税相关的计算，收入项目的计算相对简单，而比较复杂的就是计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目。如果不能准确计算准予扣除项目的金额，就不能说真正掌握了土地增值税相关知识点。

根据转让项目的性质不同，现在对土地增值额计算中准予扣除的项目进行以下梳理，建议大家在网校听课之后，多做些练习，通过“梦想成真”辅导书和机考模拟系统中的题目反复练习对扣除项目的分析、判断和计算，直到熟练。

一、对于新建房地产转让，可扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本：

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：

（1）土地征用及拆迁补偿费。

（2）前期工程费。

（3）建筑安装工程费。

（4）基础设施费。

（5）公共配套设施费。

（6）开发间接费用等。

3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

关键取决于财务费用中的利息处理：

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

在此，关于利息要注意三点：①提供金融机构证明；②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。③不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

【关于利息的其他规定】

（1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

（2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。

（3）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

4.与转让房地产有关的税金

（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）

（2）非房地产开发企业：扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加）。

5.财政部规定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

二、对于存量房地产转让，可扣除：

1.房屋及建筑物的评估价格。

即由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

3.转让环节缴纳的税金（注意营业税的规定）。

三、特殊规定

1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：

旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。

对于注册会计师考试《税法》中的相关规定，大家只有不断反复记忆和练习才能更好地掌握，通过注会机考模拟系统做题可以加深对这些规定的印象，利于记忆，做一定量的练习题利于更熟练计算上述准予扣除项目的金额。

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