2015年注会《税法》考点：土地增值税应纳税额的计算及清算

　　我们一起来学习2015年注册会计师《税法》考点：土地增值税应纳税额的计算及清算。本考点属于《税法》第七章的内容。

　　【内容导航】：

　　1.应纳税额的计算

　　2.房地产开发企业土地增值税清算

　　【考频分析】：

　　考频：★★★

　　复习程度：掌握本考点。非常重要，税法考试每年必考。

　　【主要考点】：土地增值税应纳税额的计算及清算

　　（一）应纳税额的计算

　　应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

　　计算步骤：

　　1.扣除项目合计＝∑5/4/3/2（选择，计算）

　　2.土地增值额＝应纳收入－1

　　3.增值率＝2/1→找税率（记）

　　4.应纳税额＝2×税率－1×速算扣除系数

　　（二）房地产开发企业土地增值税清算

　　1.土地增值税的清算条件

　　（1）符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　③直接转让土地使用权的。

　　（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　④省税务机关规定的其他情况。

　　2.非直接销售和自用房地产的收入确定

　　（1）房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

　　（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　3. 土地增值税的扣除项目

　　（1）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

　　①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　（3）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　（4）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　（5）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　（6）拆迁安置费的扣除规定：

　　①房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　②开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　4.土地增值税清算项目的审核鉴证

　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。对符合规定格式和要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

　　5.清算后再转让房地产的处理

　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　相关链接：2015年注册会计师《税法》第七章主要考点

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