2017税务师《税法二》知识点房地产开发经营所得税及配套练习

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企业所得税房地产开发经营业务的所得税篇分析

一、开发产品完工认定条件

二、收入的税务处理

三、成本费用扣除的税务处理

四、计税成本的核算方法

五、特殊事项的税务处理

【经典习题】

1.（《应试指南》第一章P32单选题）下列关于房地产企业所得税涉税处理的表述，正确的是（）。

A.经济适用房开发项目，预计利润率不得低于5%

B.采取银行按揭方式销售开发产品，应于实际收讫价款之日，确认收入的实现

C.房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料

D.将开发产品用于对外投资，不属于视同销售，不涉及企业所得税

【答案】C

【解析】选项A，经济适用房开发项目，预计利润率不得低于3%；选项B，采取银行按揭方式销售开发产品，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；选项D，将开发产品用于对外投资，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入的实现。

2.（《应试指南》第一章P35多选题）下列关于土地增值税清算涉及企业所得税的表述中，正确的有（）。

A.房地产开发企业由于土地增值税清算，导致多缴纳的企业所得税可以申请退税

B.企业进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损不能用以后年度所得弥补

C.企业土地增值税清算后，只有当年企业所得税汇算清缴出现亏损且没有后续开发项目的，由于土地增值税原因导致的多缴纳的企业所得税可以申请退税

D.企业在申请退税时，应该向主管税务机关提供书面资料说明应退税款的计算过程

E.各年度应分摊的土地增值税＝土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

【答案】ADE

【解析】选项B，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补；选项C，企业已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，因土地增值税导致的多缴企业所得税税款，也可以申请退税。

3.（《应试指南》第一章P59单选题）2012年10月某房地产公司委托房产经纪公司销售房产，采取基价并实行超基价双方分成方式，约定由房地产公司、经纪公司与购买方三方签订销售合同，12月31日收到经纪公司的代销清单显示销售总金额8000万元，其中基价为6000万元，超基价部分应分给经纪公司400万元。根据企业所得税相关规定，房地产公司应确认销售收入（）万元。

A.6000

B.6400

C.7600

D.8000

【答案】D

【解析】采取基价并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订购销合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中扣减。所以，房地产公司应确认销售收入为8000万元。

4.（《应试指南》第一章P63多选题）下列关于房地产开发企业成本费用扣除的企业所得税处理，正确的有（）。

A.企业因国家无偿收回土地使用权形成的损失可按照规定扣除

B.企业利用地下基础设施建成的停车场应作为公共配套设施处理

C.企业单独建造的停车场所应作为成本对象单独核算

D.企业支付给境外销售机构不超过委托销售收入20%的部分准予扣除

E.企业在房地产开发区内建造的学校应单独核算成本

【答案】ABCE

【解析】企业支付给境外销售机构不超过委托销售收入10%的部分准予扣除。

5.（《经典题解》第一章P36单选题）依据企业所得税相关规定，房地产企业应按合理的方法分配成本，其中单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本的分配方法是（）。

A.占地面积法

B.建筑面积法

C.直接成本法

D.预算造价法

【答案】B

【解析】单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

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