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2019年涉税服务实务试题之综合分析题：增值税的综合分析
2019年涉税服务实务税务师试题：“纳税义务发生时间”、“现代服务-商务辅助服务”、“不动产经营租赁”
某物业公司为增值税一般纳税人，2019年3月向某税务师事务所咨询如下问题。
资料1.2019年3月，一次性预收业主物业费合计636万元（含税），并向业主开具增值税普通发票（物业费所属期间为2019年3月至2020年2月，物业公司与所有业主签订的物业服务合同约定，物业费按年收取）；收到部分业主自来水费22.66万元（含税），根据对应的水表数据向自来水公司付款21.63万元（含税）；为部分业主提供装修服务收取装修费635.47万元（含税）。
资料2.物业公司从2019年3月起向业主收取A楼盘车位管理费。已知该楼盘车位是业主在购房时一并购买的，并已获得车位产权证书。
资料3.2016年10月1日甲房地产公司将B楼盘的可出租地下车位经营权转让给物业公司。2019年3月起物业公司对外出租地下车位。
资料4.2019年1月1日物业公司与乙餐饮集团签订房屋出租合同，将其自有商铺出租给乙餐饮集团，月租金4万元（含税），租期3年，其中合同约定2019年1月1日至2019年3月31日免收租金。
问题：
（1）资料1中物业公司预收的物业费，增值税纳税义务何时发生？请简述政策规定。3月份物业费的增值税销项税额是多少？
（2）资料1中物业公司预收的物业费，在2019年第一季度预缴企业所得税时，应计入应纳所得税的金额是多少？若物业公司有符合规定的以前年度亏损，季度预缴时是否可以从应纳税所得额中扣除？
（3）资料1中物业公司收取的自来水费，如选择适用简易计税方法，增值税应纳税额是多少？请列出计算过程，金额单位为万元，保留小数点后两位。
（4）资料1中物业公司收取的装修费，增值税销项税额是多少？请列出计算过程，金额单位为万元，保留小数点后两位。
（5）资料2中物业公司收取的这部分车位管理费，应按哪个应税服务项目缴纳增值税？适用税率多少？
（6）资料3中物业公司出租该地下车位收取的租金，应按哪个应税服务项目缴纳增值税？能否适用简易计税方法缴纳增值税？请简述政策规定。
（7）资料4中商铺免租期内物业公司是否需要缴纳增值税？请简述政策规定。
（8）资料4中物业公司免租期内房产税应如何缴纳？
查看答案解析
【参考答案】
（1）物业费纳税义务发生时间是开具发票的当天。 纳税人发生应税销售行为，其增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 3月物业费销项税额＝636÷（1+6％）×6％＝36（万元）
（2）2019年1季度预缴企业所得税，应计入应纳税所得额的金额＝636÷（1+6％）÷12＝50（万元）； 季度预缴时，可以弥补以前年度亏损。
（3）自来水费增值税应纳税额＝（22.66-21.63）÷（1+3％）×3％＝0.03（万元）
（4）装修费增值税销项税额＝635.47÷（1+10％）×10％＝57.77（万元）
（5）资料2中物业公司收取的这部分车位管理费按现代服务——商务辅助服务（物业管理服务）项目征税，税率为6％。
（6）资料3中物业公司出租该地下车位收取的租金应按不动产经营租赁服务缴纳增值税。 不适用简易计税政策。 物业公司的车位经营权是在2016年10月1日（营改增之后）取得，适用一般计税方法。
（7）免租期内不需要缴纳增值税。 纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于规定的视同销售服务，无需缴纳增值税。
（8）免租期内的房产税应由产权所有人采用从价计征的方式缴纳。 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
【解析】
【出题角度】考察增值税的综合分析
【难易度】★★★
【点评】本题考核“纳税义务发生时间”、“现代服务-商务辅助服务”、“不动产经营租赁”等知识点。该题目所涉及知识点在下列正保会计网校（www.fawtography.com）2019年税务师《涉税服务实务》辅导中均有体现：奚卫华老师【高效实验班】教材精讲第9章1讲；陈立文老师【超值精品班】教材精讲第9章6讲；考试中心开通的模拟试题（一）简答题第2题、综合分析题第2题；预测试题（一）简答题第3题，预测试题（二）多选题第6题。奚卫华老师2019年税务师涉税服务实务《应试指南》第86页表5-6差额征税发票开票总结； 2019年税务师涉税服务实务《经典题解》第403页第5题。
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