土地增值税清算时，如何处理非直接销售和视同销售行为？

土地增值税清算时，对于非直接销售和视同销售行为，需要根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的相关规定进行处理。以下是一些常见的非直接销售和视同销售行为及其处理方法：
1. 视同销售行为：
   - 企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，应当视同销售房地产。
   - 对于视同销售行为，需要按照规定的方法确定收入额，并计算土地增值税。收入额的确定可以参照同类房地产的市场价格，或者按照评估价格确定。
2. 非直接销售行为：
   - 企业以土地使用权、房屋权属抵债或进行交换，需要视同销售房地产。
   - 企业将开发产品用于捐赠，需要视同销售房地产。
   - 企业将开发产品出租，如果租赁期较长，且租赁协议中包含购买选择权，则应视同销售房地产。

在土地增值税清算时，对于上述行为，应根据实际情况判断是否符合视同销售的条件，并在计算土地增值税时将其计入应税收入。同时，还需要注意以下几点：

- 合理确定收入额：对于视同销售行为，需要合理确定收入额，可以通过市场比较法、收益法、成本法等评估方法来确定房地产的公允价值。
- 扣除项目金额：在确定收入额的同时，还需要根据规定合理计算扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等。
- 适用税率：根据土地增值税的规定，按照不同的增值额与扣除项目金额之比，适用不同的税率。

需要注意的是，土地增值税清算是一项较为复杂的工作，涉及房地产企业的多个财务指标和税务处理，建议在清算时咨询专业的税务顾问或会计师，以确保合规合法并最大程度地降低税务风险。