2020《资产评估相关知识》应试指导考点详解（投资性房地产）

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【考点详解】【经典例题】

第二讲：资产  【考点详解】

一、投资性房地产的概念和范围

投资性房地产， 是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产。

（一） 属于投资性房地产的项目

（１）已出租的土地使用权。 它是指企业通过出让或转让方式取得的、 以经营租赁方式出租的土地使用权。

（２）持有并准备增值后转让的土地使用权。 它是指企业取得（ 通过出让或转让方式） 并准备增值后转让的土地使用权。

（３）已出租的建筑物。 它是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

对于企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物， 企业董事会或类似机构作出正式书面决议， 明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的， 可视为投资性房地产。 这里的“ 空置建筑物”， 是指企业新购入、 自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物， 以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

（二） 不属于投资性房地产的范围

（１）自用房地产。 自用房地产即企业为生产商品、 提供劳务或者经营管理而持有的房地产， 比如自用的厂房、 办公楼和土地使用权等。

（２）作为存货的房地产。 此种情形主要是针对房地产开发企业来说的， 房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地， 属于其存货， 不属于其投资性房地产。

（３）某项房地产， 部分用于赚取租金或资本增值、 部分用于生产商品、 提供劳务或经营管理， 能够单独计量和出售的、 用于赚取租金或资本增值的部分， 应当确认为投资性房地产； 不能够单独计量和出售的、 用于赚取租金或资本增值的部分， 不确认为投资性房地产。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

（一） 初始计量

１、外购

外购投资性房地产的成本， 包括购买价款、 相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

借： 投资性房地产（ 成本模式） ／ 投资性房地产———成本（ 公允价值模式）

        应交税费———应交增值税（ 进项税额）

        贷： 银行存款

２、自行建造

自行建造投资性房地产的成本， 由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 建造过程中发生的非正常性损失则应直接计入当期损益。

（二） 后续计量

投资性房地产的后续计量分为成本模式或公允价值模式。 企业通常应当采用成本模式计量， 满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。 但是， 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量， 不得同时采用两种计量模式。

１、采用成本模式计量的投资性房地产

采用成本模式计量的投资性房地产的相关核算规定与固定资产和无形资产核算规定类似。

（１）按期（ 月） 计提折旧或进行摊销： 

借： 其他业务成本

        贷： 投资性房地产累计折旧／ 投资性房地产累计摊销

（２）取得租金收入时：

借： 银行存款

        贷： 其他业务收入

                应交税费———应交增值税（ 销项税额）

（３）投资性房地产存在减值迹象的， 应当适用资产减值的有关规定。 经减值测试后确定发生减值的， 应当计提减值准备：

借： 资产减值损失

        贷： 投资性房地产减值准备

２、采用公允价值模式计量的投资性房地产

采用公允价值模式计量投资性房地产， 应当同时满足以下两个条件： ①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； ②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。 这两个条件必须同时具备， 缺一不可。

公允价值模式下， 不计提折旧或摊销， 也不确认减值损失， 但应当在资产负债表日确认公允价值变动：

借： 投资性房地产———公允价值变动

        贷： 公允价值变动损益

或编制相反的会计分录。

取得的租金收入的处理与成本模式下的处理相同。３ 投资性房地产后续计量模式的变更

（１）后续计量模式变更的处理原则：

①企业对投资性房地产的计量模式一经确定， 不得随意变更； ②只有在房地产市场比较成熟、 能够满足采用公允价值模式条件的情况下， 才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。 ③已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式。

（２）成本模式转为公允价值模式的会计处理：

①应当作为会计政策变更处理。 ②将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额， 调整期初留存收益（ 盈余公积、 未分配利润）。

三、投资性房地产的转换

（一） 投资性房地产转换的形式

企业有确凿证据（ 董事会就改变房地产用途形成正式的书面决议或房地产因用途改变而发生实际状态上的改变） 表明房地产用途发生改变的， 应将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产（ 即因房地产用途发生改变而对房地产进行重新分类）。

房地产转换的形式包括： ①投资性房地产转换为自用房地产； ②投资性房地产转换为存货； ③自用房地产转换为投资性房地产； ④作为存货的房地产转换为投资性房地产。

（二） 投资性房地产转换的会计处理

１、成本模式下的转换

（１）投资性房地产转换为自用房地产： 

借： 固定资产／ 无形资产［ 原值］

        投资性房地产累计折旧／ 投资性房地产累计摊销

        投资性房地产减值准备

        贷： 投资性房地产［ 原值］ 

                累计折旧／ 累计摊销

                固定资产减值准备／ 无形资产减值准备

（２）自用房地产转换为投资性房地产： 

借： 投资性房地产［ 原值］

        累计折旧／ 累计摊销

        固定资产减值准备／ 无形资产减值准备

        贷： 固定资产／ 无形资产［ 原值］

                投资性房地产累计折旧／ 投资性房地产累计摊销

                投资性房地产减值准备

（３）投资性房地产转换为存货： 

借： 开发产品［ 账面价值］

        投资性房地产累计折旧／ 投资性房地产累计摊销

        投资性房地产减值准备

        贷： 投资性房地产

（４）存货转换为投资性房地产： 

借： 投资性房地产［ 账面价值］

        存货跌价准备

        贷： 开发产品

２、公允价值模式下的转换

（１）投资性房地产转换为自用房地产、  存货： 

借： 固定资产／ 无形资产／ 开发产品［ 公允价值］

        公允价值变动损益［ 借方差］ 

        贷： 投资性房地产———成本

                                    ———公允价值变动［ 或借记］

                公允价值变动损益［ 贷方差］

（２）自用房地产转换为投资性房地产： 

借： 投资性房地产———成本［ 公允价值］

        累计折旧／ 累计摊销

        固定资产减值准备／ 无形资产减值准备

        公允价值变动损益［ 借方差］

        贷： 固定资产／ 无形资产［ 原值］ 

                其他综合收益［ 贷方差］

（３）作为存货的房地产转换为投资性房地产： 

借： 投资性房地产———成本［ 公允价值］

        存货跌价准备

        公允价值变动损益［ 借方差］ 

        贷： 开发产品

                其他综合收益［ 贷方差］ 

四、 投资性房地产的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出， 满足投资性房地产确认条件的， 应当计入投资性房地产成本； 不满足投资性房地产确认条件的后续支出， 应当在发生时费用化， 计入其他业务成本等。

五、投资性房地产的处置

１、成本模式计量的投资性房地产的处置

借： 银行存款

        贷： 其他业务收入

        应交税费———应交增值税（ 销项税额）

借： 其他业务成本

        投资性房地产累计折旧／ 投资性房地产累计摊销

        投资性房地产减值准备

        贷： 投资性房地产

２、公允价值模式计量的投资性房地产的处置

借： 银行存款

        贷： 其他业务收入

                应交税费———应交增值税（ 销项税额）

借： 其他业务成本

        公允价值变动损益［ 或贷记］ 

        其他综合收益

        贷： 投资性房地产———成本

                            ———公允价值变动［ 或借记］

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