2020《资产评估基础》应试指导考点详解（第一讲02）

2020年资产评估师考试备考已经全面开启了，你开始了吗？在备考的过程中是否对部分知识还不是很理解，是否不知所措？应试指导你值得拥有！

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【考点详解】【经典例题】

第一讲：资产评估概述【考点详解】

资产评估原则是规范资产评估行为和业务执行的规则或标准， 包括工作原则和经济技术原则两个层面。

一、资产评估工作原则

独立、 客观、 公正。 这既是工作原则， 也是对评估主体的职业道德要求。

《资产评估法》第一章总则第四条： 评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则， 遵循独立、 客观、 公正的原则。

《资产评估基本准则》第二章基本遵循第四条： 资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务应当遵守法律、 行政法规的规定， 坚持独立、 客观、 公正的原则。

二、资产评估经济技术原则

资产评估经济技术原则， 是指在开展资产评估业务过程中的一些技术规范和业务准则， 为资产评估专业人员在执业过程中的专业判断提供技术依据。

（一）供求原则

（１）供求原则是基于供求关系影响商品价格的原理。

（２）供求规律对商品价格形成的作用： 假定其他条件不变， 商品的价格随需求的增长而上升， 随供给的增加而下降。 尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化， 但变化的方向具有规律性。

（３）第（２）条供求规律同样适用于资产价值的评估。 资产评估专业人员在判断资产价值时，应充分考虑和依据供求原则： 均衡价格是需求和供给共同作用的结果， 在均衡价格中， 生产费用和效用是影响价格的两个均等因素， 因此资产评估既需要考虑资产的购建成本， 又需要考虑资产的效用。

（二）最高最佳使用原则

最高最佳使用原则依据价值理论原理， 强调商品在交换时， 应以最佳用途及利用方式实现其价值。

最高最佳用途的确定一般需要考虑以下几个因素：

（１）确定该用途法律上是否许可， 必须考虑该项资产使用的法律限制。

（２）确定该用途技术上是否可能， 必须是市场参与者认为合理的用途。

（３）确定该用途财务上是否可行， 必须考虑在法律上允许且技术上可能的情况下， 使用该

资产能否产生足够的收益或现金流量， 从而在补偿资产用于该用途所发生的成本后， 仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。

（三）替代原则

替代原则是指价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性， 即相同效能的资产， 最低价格的资产需求最大。 正确运用替代原则是资产评估公正性的重要保证。

作为理性的投资者： 当面对具有相同效用的物品时， 必定选择价格较低的； 当面对价格相同的物品时， 必定选择效用较大的。

在同一市场上： 如果具有相同使用价值和质量的商品， 具有不同的交换价值或价格， 买方会选择价格较低的。 卖方， 如果可以将商品卖到更高的价格水平上， 他会在较高的价位上出售商品。

（四）预期收益原则

预期收益原则是资产评估专业人员判断资产价值的一个最基本的依据。

资产具有价值是由于它能够为其拥有者或控制者带来未来经济利益。 因此， 在资产评估过程中， 资产的价值应当基于其对未来收益的预期加以决定， 而不是考虑过去的生产成本或销售价格。

（五）贡献原则

（１）根据边际收益原理， 各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。 贡献原则是指某一资产或资产某一构成部分的价值， 取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献， 或者根据当缺少它时对整体价值的影响程度来确定。

（２）贡献原则主要适用于：

①确定构成整体资产的各组成要素资产的贡献；

②当整体资产缺少该要素资产将蒙受的损失。

（３）贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用。

（六）评估时点原则

（１）必须评估基准日的原因： 资产评估具有动态性特点， 资产的价值会随着时间因素的变化而变化。

（２）评估基准日： 为了使资产评估得以操作， 同时又能保证资产评估结论可以被市场检验， 在资产评估时， 必须假定市场条件固定在某一时点， 这一时点就是评估基准日。 它为资产评估提供了一个时间基准。

（３）评估时点原则是对交易假设和公开市场假设的一个反映。 评估基准日为“特定的时间点”， 资产评估专业人员的价值意见为该时间点的价值意见， 价值标准是该时间点适用的价值标准。

（七）外在性原则

（１）外在性原则是指， “外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值， 并对资产的交易价格产生直接的影响。

（２）资产评估专业人员应充分关注“外在性”给被评估资产带来的损失或收益以及这种损失或收益对资产价值的影响。

如， 在对房屋建筑物进行评估时， 房屋周边开发的程度、 环境状况等因素与房屋本身的所有权无关， 但对房屋价格有重要影响， 这一影响有时甚至不亚于房屋本身的造价。 环境因素对房屋建筑物评估价值的影响实际上就是“外在性”对房屋建筑物价值影响的体现。

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