【综合题】2018《资产评估实务一》考试真金题及答案（考生回忆）

2018年资产评估师《资产评估实务一》科目考试已经结束，正保会计网校根据考生反馈，整理了2018年资产评估师《资产评估实务一》试题及参考答案（考生回忆版），供广大考生参考！欢迎广大考生朋友们登录网校论坛一起回忆资产评估师试题并讨论答案！以下是2018资产评估师《资产评估实务一》试题及答案解析：

单选题          多选题           综合题

三、综合题

1、（改）某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下：

建筑面积4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。

房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：

表一

容积率	1.7	1.8	1.9	2.0	2.1	2.2	2.3
修正系数	1.075	1.042	1.018	1	0.982	0.951	0.923

该地区地价指数以1990年为基期的定基指数，2012－2018年地价指数见下表：

表二

2012－2018年地价指数表

2012.6	2013.6	2014.6	2015.6	2016.6	2017.6	2018.6
1.3	1.7	2.3	2.35	2.46	2.85	2.9

影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费。

要求：

问题1：简述采用基准地价系数修正法的前提条件。

参考答案：

釆用基准地价修正法的前提条件是：①当地政府已公布基准地价；②可以取得基准地价修正体系；③基准地价及其修正体系是有效的，基准地价的评估基准日距本次评估基准日在3年以内。

（注：带有“改”字，意思是考题原表述已经不完全符合现行教材最新表述，已经按照现行教材调整修改。）

问题2：计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。

参考答案：

土地使用权评估单价＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数

①本次测算评估对象房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，出让年限50年，评估基准日为2016年6月30日，宗地的可使用年期为50－8＝42（年）。

宗地使用年期修正系数

＝[1－1/（1＋r）^m]/[1－1/（1＋r）^n]

＝[1－1/（1＋土地资本化率）^被估宗地可使用年期]/[1－1/（1＋土地资本化率）^该用途土地法定最高出让年期]

＝[1－1/（1＋6%）^42]/[1－1/（1＋6%）^50]＝0.9659

②基准地价的基准日期为2012年6月30日，本次评估基准日为2016年6月30日，相差4年，应进行期日修正。

该地区地价指数以1990年为基期的定基指数，2012年6月30日地价指数为1.3，2016年6月30日地价指数为2.46。

期日修正系数＝2.46/1.3＝1.8923

（原理可以参照市场法，交易日期修正系数＝评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数）

③待估宗地容积率＝总建筑面积/总建设用地面积＝4650/2500＝1.86

设宗地容积率修正系数为X，结合容积率修正系数表，可知：

容积率    修正系数

1.8        1.042

1.86       X

1.9        1.018

根据内插法计算，有：

（X－1.018）/（1.042－1.018）＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）

即，X－1.018＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）×（1.042－1.018）

即，X＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）×（1.042－1.018）＋1.018

即，X＝1.0276

即，待估宗地容积率修正系数＝1.0276/1＝1.0276

④其他因素修正系数为1.0500。

⑤土地使用权评估单价＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数

＝650×0.9659×1.8923×1.0276×1.0500

＝1281.8845（元/平方米）

问题3：若打分法和年限法权重比为6:4，计算建筑物综合成新率（%）。

参考答案：

年限法成新率

＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%

＝（40－6）/40

＝85%

综合成新率＝年限法成新率×权数＋打分法成新率×权数

＝85%×0.4＋78%×0.6

＝80.8%

【思路点拨】该工业房地产，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，评估基准日为2016年6月30日，已经使用6年，尚可使用“40－6”年。

问题4：计算建筑物评估值，委估资产评估值。
参考答案：

重置成本法下，房屋建筑物评估值

＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率

＝3500×4650×80.8%

＝13150200（元）

资产评估值＝房屋建筑物评估值＋土地使用权价格

＝房屋建筑物评估值＋土地使用权单价×土地面积

＝13150200＋1281.8845×2500

＝16354911.25（元）

（注释：本题最后一个小问，是使用了房地分估的思路，基本公式是“不动产价值=土地使用权价格+房屋建筑物价值”，现行教材已经删除了房地分估和房地合估的详细讲解，了解一下即可。）

本试卷内容根据正保会计网校论坛考生讨论内容，由网校教学专家整理。

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